灣區矽谷購買房屋 10 步驟完全教學 10-Step Guide to Buying a House
身為房仲，常感受初來矽谷買房置產的客戶心中的徬徨 — 「我可以從台灣貸款來美國買房嗎」、「房屋稅怎麼計算」、「房市怎麼樣」、「房價還會漲嗎」。
我們可以從購屋步驟開始，理解各個環節，一旦對這些步驟有所認識，無論您是買在舊金山 San Francisco、 聖荷西 San Jose 、Sunnyvale 或者是 Palo Alto ，都一體適用， 更可以深入每一個步驟的內容，最後，你會對買房有完整的掌握。祝福你有一趟充滿希望的購屋之旅。
步驟一：尋找房屋仲介或房地產經紀人
在矽谷買房流程中，首要任務是與一名房屋仲介合作，房仲在本地又稱房地產經紀人（Realtor®）。好的房地產經紀人會引導、協助購屋者，經歷每一個買房步驟、教導各種知識、過濾劣質房屋、整合專業人士與客戶合作（比如產權律師、會計師、貸款經紀人等等）。
步驟二：與房地產經紀人初步討論購屋需求及自身條件
找到房地產經紀人後，他會和你討論買房需求。比如你為什麼想要買房、對居家環境的想像是什麼、地點在哪裡、預算是多少、有什麼顧慮等等。房地產經紀人根據這些資訊，幫你整理出購屋藍圖：包括購屋步驟解析（我正在做這件事）、預算合理性、可能遭遇到的實質問題、心理狀況及調適等等。因此，在與地產經紀人會面之前，可以預先思考幾個關鍵問題，有頭緒之後，與經紀人的溝通效率會提高不少！
步驟三：向貸款經紀人取得房貸預審證明（Pre-Approval Letter）
在灣區矽谷房地產市場，一份附上房貸預審證明的出價合約，才能讓賣方屋主相信你確實有能力購買這棟房屋！要怎麼取得房貸預審證明呢？房地產經紀人會推薦合作的貸款經紀人，而貸款經紀人會需要你提供一些資訊，比方說收入、信用分數等等。關於如何維持或提高信用分數，可以參考這篇文章。
步驟四：開始找尋心中的理想家園。
在這個階段，房地產經紀人會幫你設定好篩選條件、提供給你合適的房源。如果對某棟房屋感興趣，經紀人和你都會親身前往，實地勘察—這有許多「眉角」。此階段你會接觸到大量的房源訊息，而在看房的過程中，你對理想房屋的條件設定也可能逐漸調整。要讓這一步驟有效率，關鍵是與房地產經紀人保持聯繫與溝通。
步驟五：閱讀賣方報告（Disclosure Report）
對某一棟房屋很感興趣，想要出價嗎？請等一等！在矽谷，幾乎所有的賣方都會出具報告，內容包含關於這棟房屋的資訊。這報告一定要好好閱讀 — 或許你喜歡辦派對，但在報告中發現了這個社區的訪客停車標準很嚴格；或許你想購買的是將來可以出租的房屋，卻發現該社區有前兩年不得出租的條款；或許，這房屋竟然位在地震斷層的危險區內！凡此種種，好的經紀人都會閱讀之。
延伸閱讀：買房子不讀報告？六大潛在損失在這裡！(上)、買房子不讀報告？六大潛在損失在這裡！(下)
延伸閱讀：我認為重要的事 — 買房前閱讀房屋檢驗報告的事前須知與應對之策
步驟六：擬定合約並出價
我們終於下定決心要對這棟房屋出價！那麼身為買方，就要開始擬定合約。合約裡面不只有想要出多少錢、用全現金或者用貸款買房而已，還包括其他條件：比方說我們要不要使用鑑價條款（Appraisal Contingency）、我們打算多久完成這筆交易等等，相當複雜。基本上，合約內容對賣方屋主越是嚴苛，我們的保障當然越高，然而，此合約的競爭力也就越低，很有可能拿不到這棟房屋。所以如何平衡取捨，我們心中要有所拿捏。
延伸閱讀：REDFIN/ZILLOW 3 件事
步驟七：還價
賣方屋主收到合約後，可能滿意某些條件、不滿意某些條件，對此，賣方屋主可以提出「還價 (Counter-Offer)」要求。還價不僅是要求提高購買價格，也有可能包括縮短房屋檢查天數、移除某些Contingency。而購屋者收到第一次還價要求後，也可能滿意某些條件、不滿意某些條件，因此也可以向賣方屋主提出第二次還價（Counter Counter-Offer）。
這討價還價的循環，可以一直持續下去。但在灣區矽谷的購屋實務上，三次就已經很多。
延伸閱讀：談判心理 — 標價（Ask Price），與為什麼「各退一步」的菜市場談判法，在矽谷房地產市場中不是唯一招式，你可能也並沒有賺到？
步驟八：Escrow並處理購買條件 （Meet Condition & Contingency）
倘若我們的最終還價被賣方屋主接受，整個交易就會進入 Escrow 程序（中文譯作代書），這個程序的基本原理是這樣的：有一個公正的第三方 Escrow公司，從賣方處取得地契及其他過戶所需資料；從買方處取得購屋資金，到了過戶當天，一手交錢給買方、一手交屋給買方。
在Escrow步驟一開始，通常買方會著手處理合約中關於條件，也就是Contingency的部分。比方說貸款銀行會開始正式申請貸款，鑑價師也會對房屋開始鑑價。
步驟九：移除條款（Remove Contingency）與資金到位
而上述條件如果都被滿足，則買方必須移除條款，使得整份合約繼續。這個時候，我們把頭期款（首付）匯入Escrow公司，貸款銀行把貸款匯入Escrow公司。而除了資金，Escrow公司也會檢視兩造所承諾的其他條件有無被滿足。
步驟十：完成過戶（Close of Escrow）
如果雙方許諾的條件都被滿足，那麼Escrow公司就會著手過戶事宜。過戶當天，賣方屋主拿到錢，購屋者拿到房屋。
（Photo via Chris Potter, CC License）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
