買賣房合約篇 — 許多矽谷房仲都不懂的時限或天數問題
前言：如果你點進來看這篇文章，那我恭喜你走在正確的道路上 — 你知道「買賣房合約」在買房中，是多麼重要的一塊，並沒有因為無聊的標題而略過這篇文章。
直到房仲傳來合約，你才發覺合約不是一件簡單的事。尤其是在這份文件裡，許多關於「幾天之內要完成什麼事」的規定 — 三天之內要把保證金匯入代書公司、十七天內要完成對房屋的調查，二十一天內要移除貸款附加條件…如果逾期好像有嚴重的後果。而且天數到底怎麼計算？從哪一天開始起算？是Calendar Day還是Business Day？
要回答以上的問題，我們需要理解，加州住宅合約（RPA-CA）所採用的，是哪些規則 。關於天數的計算，最重要的規則有三個。大部分因為天數而導致的爭議，基本上都可以用這三個規則解決。一起來看看。
規定一：賣家簽名的合約，需要被回傳給買家，才算「被接受（ACCEPTED）」
*注：以下規定，在2022/2023年有所更改，請依最新規範為準。*
合約被接受的那一天，是最重要的日期，畢竟所有天數的計算，都是以這天為準。所以問題在於，合約怎麼樣才算被接受？
合約要視為被接受，需要滿足以下條件
- 以書寫的形式傳達（In Writing）
- 回傳給買家（Deliver Back）
- 買家收到 （Personally Received）
舉例來說，你在星期二向賣家出價，而賣家在星期三簽署並同意了你的合約，但是賣家在星期四才傳出合約，那麼，星期四才是一份雙方同意的合約 （Binding Contract）被接受的日期，這天被計算為第零天 （Day 0），而星期五是為第一天（Day 1）。
所以，如果下次賣方經紀人僅僅是口頭告知，你的合約被接受了，這並不算數；如果賣方經紀人簽而不傳，那麼也沒有所謂合約的存在。
那麼，我需要向賣家確認我收到合約了嗎（Confirmation Of Acceptance）？法律上，「確認」並不是構成 Binding Contract 的條件，「買家收到 （Personally Received）」才是條件。儘管如此，「確認」在實務上有它的功能：一是做為買家收到的證據，二是幫助代書公司決定合約起算日期
規定二：計算Calendar Day，而非Business Day
關於天數的計算，即便是星期六、星期天、假日，也要算入天數中。
舉例，合約中有一條，賣方須把Disclosure於七天內傳給買方，所以假設接受日是這個星期四，那麼下個星期四就是第七天。（儘管在舊金山灣區市場，Disclosure多半早在房屋上市前就準備好了。）
合約中，若有言明Business Day之處，則當然以Business Day為準。因此既定的兩個例外，一是把保證金匯入代書公司的三天，是Business Day。
另一個例外，是我們要說的規定三。
規定三：如果最後一天是星期六、星期天或者假日，則略過該天，並以接下來的第一個營業日Business Day為最後一天
舉例來說，合約中有一條，要在十七天天內移除附加條件。假設你的合約在今天 6/7/2017 被接受，那麼6/24/2017是履行移除合約的最後一天，卻是星期六。那麼，關於這一條的最後一天，實際上是6/26/2017星期一。
例外：合約或還價的過期日 (Expiration)是要計入星期六、星期天以及假日的。
（Photo via Donnie Ray Jones, CC License）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478
