怎麼調查灣區各城市學區

各城市學區

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在灣區買房,許多準家長思量的,是小孩將來的就學環境。初來乍到的朋友,常不知道怎麼開始了解單一學校的評鑑分數,或者灣區各個城市的學區概況。沒關係,給我五分鐘,你會有個底。

了解單一學校的評鑑分數

一般來說,就學環境會被量化成各種指標。其中,在美國或者灣區,有一個較有公信力的網站,叫做 Great School!,在這網站上輸入任一學校,它就會給你該學校的綜合分數,從 1 到 10分不等,根據該網站的評鑑方式,1 到 4 分是表現低於平均,5 到 7 分是平均表現,8 到 10分 是表現高平均。這個分數,是綜合三項副指標而成,這三項副指標各是:

  • 測驗分數 (Test Scores):與其他同州學校相比,該校學生在標準化測驗中的分數
  • 大學入學的準備程度 ()College Readiness該校College Readiness high school’s graduation rate 和 大學入學考試college entrance exams
  • 學生成長 (Student Growth):該校學生過去一年,在閱讀及數學方面有無成長。有無成長的判斷來自於各州不同的學生成長模型(Student Growth Model) ,也就是,還是與同州學生相比較

作為對一個學校各種指標的入門理解,Great School! 是足夠的。但是我們仍舊建議家長,親自走訪,理解各個學校。

順帶一題,往年我們可以依賴加州教育委員會發行的 Academic Performance Index (API),來了解一個學校。但是該指標在2013年已經停止發行,也就是說最後的資料停在2013年。所以,參考價值還是有的,但是灣區人口結構變動劇烈,4年前的資料恐怕已不敷使用。

了解各城市學區概況

關於理解各城市的學區,有一個很好用的網站,叫做REDFIN。只要輸入城市名稱,然後在「More Filter」之下,勾選School,就可以大致理解該城市的學校分數概況。REDFIN上的學校分數是跟Great School! 連結在一起的,但常常落後一陣子才更新,所以最好還是去Great School! 確認囉。


小技巧:「More Filter」裡面的「Property Type」底下,取消除了「Land」之外的其他勾選。這樣,學校概況就一目了然囉。

(圖片來自REDFIN)

題外話,REDFIN 的價格估計通常不準 — 幾個同事跟我說過,還真會遇到開口閉口 REDFIN 價格多少的經紀人,但也就知道又有一個門外漢要被宰了。關於準不準這件事,我們另文討論。

關於學校學區,有一個案例:客戶買了房,卻發現學校不是原先經紀人保證的那樣,但是,經紀人方面,卻表示當時是跟學校確認過的。在兩方說詞都為真的情況下,合理的推論是學校的行政人員疏失,跟經紀人講了錯的情況。
 

(Photo via SIM Central and South East Asia, CC License)

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

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