矽谷買房不讀報告?6大潛在損失在這裡!(上)

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就在剛剛,我又看完了一份房屋揭露報告 (Disclosure),掩卷沉思,深深感嘆報告提供的訊息實在不少。想起一個曾在外州買房的朋友跟我說,當時她的經紀人是這樣跟她「解說」報告的:經紀人把整份報告遞給她,說:「這些都不重要,你只要在我畫螢光筆的地方簽名就好了!」

我知道,有些人被教育成「報告無用論」的信徒。不過,我也知道,大家都愛省錢,那麼,我來跟大家講一下,在買房時,如果你讀了以下幾個報告(包含Report、Affidavit和Notice),你可能可以省多少錢吧!

 

1.    NHD Expert’s Report

NHD 全稱 Natural Hazards Disclosure,資訊來自諸如縣級和市級資料庫,裡面敘述這幢房屋周遭的潛在天然災害風險,包括洪水區、地震區、土壤液化區等等,並且提供應對措施。

舉個例子,假設報告裡敘述,這棟房屋位在Landslide區域,但你卻沒有讀報告,還覺得是個好的Deal,那麼不就虧大了嗎?順帶一提,加州的TDS (Transaction Disclosure Statement) 法規就是因為買方遭遇的Landslide問題,上告法庭,從而制定的。

可避免潛在財務損失:美金數萬元至數十萬元

 

2.    Roof Inspection Report

美國的民宅,並非像是現代華人區的水泥建築,而是木造房屋。為了因應排水、結構等需求,民宅屋頂工學在美國可是一門顯學。由於使用材質、工法不同,屋頂年限從百年到數年都有。而換屋頂當然也就是一筆很大的支出。

要了解屋頂的情況,就要讀 Roof Inspection Report。此報告並非在每一個房屋的 Disclosure 裡面都會附上,但是如果有附上,那是一定要看的!Roof Inspection Report 多半會附上照片及註解,是相對容易閱讀的報告。

假設你讀到該房屋的屋頂使用年限將至,是不是就是一個很好的價格談判籌碼呢?儘管現在的市況可能不允許,但至少你心裡有個準備,知道要花上一筆錢來裝修屋頂。

可避免潛在財務損失:美金數萬元

 

3. Termite Report

Termite Report 裡面,敘述這棟房屋是否有遭受白蟻侵襲,如果有的話,又在房屋的哪些地方。如同其他報告,Termite Report 也會詳述報告的限制,以及哪裡堆放了雜物,導致無法確認該區域的情況等等,如果想要讀Termite Report,可以參考我的這一篇文章 — 懂行文結構,閱讀 Termite Report 不再頭痛

一般Termite Report 最後都會列出估計修復這些問題的價格,一樣有可能是談判籌碼。

可避免潛在財務損失:美金數千元至上萬元


閱讀報告不單是經紀人的義務,也是購屋者的責任。有時候聽朋友說,他的經紀人讀過報告,然後說「沒問題!」,這其實是很危險的!首先,沒有一棟房屋叫做沒問題,問題不僅有財務量級的大小之分,還有個人主觀認定的區別:我認為這個社區的不能養寵物可能是大事,但對你來說可能是小事。其次,買房子這麼大的事,說「沒問題」,你怎麼知道,經紀人到底有沒有讀報告啊?

下一篇進階知識文章 — 買房子不讀報告?六大潛在損失在這裡!(下),將接續本篇文章,分享更深入的三個潛在損失,有的還可以幫你省去上百萬的冤枉錢哩!

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作者:林久禾,舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

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