房仲寫分析—灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年6月 Santa Clara County

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再來說說統計資料的侷限,為什麼大家說市場Slow Down,資料上可以看出些端倪,但也無法展現全貌,比方以Days On Market, Median 來說,我們學過中位數和資料的離散程度有關,關於這點,比較Days On Market, Median和Days On Market, Average 就可以和現實印證:好的房子還是很好賣,較差的房屋幾個月前很好賣,現在就不是了。

先看看Santa Clara County 整體情況,成交價格上比5月份稍低,New Listing 在5月份來到高峰後,6月減少了20%的New Listing,Slow Down 是有的,不過我認為這要論斷市場 Shift 還言之過早;Days On Market 沒有顯著的上升,然而Sold Price和Ask Price的比例仍然從2018年3、4月的高點下探。也要記得,這是整個Santa Clara County 的情況。

房仲寫分析

來看看Palo Alto的情況,成交價方面,還是在3M關卡,New Listing 的水位基本維持和2017一致,沒有太大惡化;成交天數自從2017年1月之後,就一直在10天左右徘徊,6月的成交天數來到11天 (然而過去2年內也有這樣的情況),Sold Price和Ask Price的比例較其他城市穩定許多,過去幾年都在100%和115%之間徘徊,6月Sold Price/Ask Price的比例較5月為低,但也不是大跌。

Mountain View的情況,成交價格上,6月份甚至比5月分更高,New Listings和County的趨勢一致,都是較前一個月份為低;Sold Price/Ask Price 顯著下降,不過Days On Market還是一樣,沒有太多變化。

來看看朋友口中宇宙的中心Sunnyvale的情況,6月的成交價和5月比起來,基本上是持平的,而6月的New Listings 數量,以下降比例來說,並沒有Mountain View和 Palo Alto 那麼多;Days On Market 有上升的趨勢,Sold Price/Ask Price來到112%。

Santa Clara的情況和Sunnyvale有些類似,Sold Price/Ask Price大幅下降,Days On Market 天數依樣來到10天,成交價也和5月持平,6月的New Listing也還是維持在100以上。

來看看去年暴漲的Google Future Campus 一線:價格上還是支撐在1.2M,New Listing 大約較5月減少20%;Sold Price/Ask Price較5月份下跌,天數仍舊維持該區的歷史低檔。

提醒大家,老話一句,如果有半仙100%斷定將來的漲跌,你就看他的資產明細吧!既然說得這麼準,那麼他一定是要押身家All-In 的,不是嘛?未來的事,沒有人說得準。如果要買房,關鍵還是做紮實的交易,關注看得到的風險,不是嘛?

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

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