房仲寫分析—灣區矽谷幾個城市2018年8月的房價與成交情況
灣區的房市總體延續5月以來冷卻氣氛，但每個城市情況略有不同：今年第一季炒得火熱的區域，買氣就有顯著地下降 ，比方說Sunnyvale 和 Palo Alto；第一季沒那麼火熱的地區，就是稍稍降溫，比方說San Mateo County諸市。事實上，優質的房屋還是很好賣，而且價錢降不下來，有些硬傷的房屋，比方說位於大馬路上以及報告裡有顯著缺失等等，賣出天數就明顯拉長幾倍，也導致許多房屋不得不下市。
這一波冷卻行情，也讓我有些思考：從前一直建議客戶，要買優質的房屋，也就是有所謂「價值護城河」的房屋：Cul-De-Sac的房屋、有發展性的區域的房屋、或是買地點好卻未裝修的房屋等等。這些建議，只有在市場冷淡下，才看得出其價值：所有在第一季買房的客戶，他們的房屋如果不是在這次行情中，價格逆勢上漲，也至少有強大的支撐而穩定價格。有些自豪但成交的當下心中卻也是忐忑，畢竟需要時間證明。
下面就來看看幾個城市的概況吧。
Foster City
市場上房屋數量
市場上的房屋還是不多，實際情況比去年同時期好一些，每個月新上市房屋的數量保持和去年同期相同水平。
賣出天數
好的房子還是很好賣，平均賣出天數較去年同期是拉長的；有硬傷的房屋，買方挑三揀四，賣出所需的時間就比較久
價格
價格上，Sold/List Price的比率也在下降，考量到Listing Agent 也是有意識地降低List Price，也就可以理解中位價目前是在140萬以下，離今年頂峰165萬已有些差距
Palo Alto
市場上房屋數量和賣出天數
不考慮7月的話，其實情況是差不多的，基本上和去年維持相同水平
價格
中位價和平均價格都在300萬之間來回，離今年高點370萬差了20%，Sold/List Price的比率也在下降
Sunnyvale
市場上房屋數量
超過去年同期1.5倍
價格
Sold/List Price從今年高點120%，恢復到比較健康的狀態，中位價格在1.4~1.6M左右
Santa Clara
市場上房屋數量
Santa Clara就沒有Sunnyvale屋主這麼心急，在這一波Cool Down行情中，就沒有這麼多新上市房
賣出天數
無論中位數或平均天數，應該都是2017年以來新高
價格
價格趨勢和Sunnyvale 差不多，Sold/List Price也是從今年高點120%，恢復到比較健康的狀態，中位價就比Sunnyvale低了一截
最後，給有耐心看到最後的讀者，這一個區域，是這一波冷卻行情中逆勢上揚的區域，也是我跟客戶說很有潛力的地方，你知道這是哪一個區域嗎？
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478
