「聽說房價下跌了…」前線戰況，以及NOW WHAT?
舊金山灣區2017年中以來扶搖直上的房價，在2018年5月軋然而止，忽然間，把房子賣掉所需的天數拉長了，多個號稱「宇宙中心」（實在不解，這個marketing buzzword從哪邊來的…）、第一季翻炒地火熱的城市，也不得不面對反轉的情勢。而身在前線的我們也就觀察到了幾個轉變。
當然，優質且稀少房屋還是一樣14內天就賣掉，以下的現象並非一體適用 (對啦…每個屋主都認為自己的房屋天下無雙)。
蜂擁而至 vs. 一對一
過去瘋狂的幾年，每當要幫客戶買房下offer時，心中就會開始估算其他競標的10幾個offer會有哪些優渥的條件 (30% higher than list price? all cash? free rent back? no contingency? one week close? )？哪幾個大agent在下這盤棋？再反過頭來思考我們的offer強項是什麼？主打是什麼？那什麼跟別人競爭？對方為什麼要選我們的offer？
而且我相信其他的10個Agent也做同樣的盤算，你的對手就是貨真價實這10個人，這就是個賽局。
而從今年中開始，情況轉變到能夠一對一談offer：我能給什麼？你能讓什麼？我的經驗是賣方甚至把比今年最高成交價低4~9%的成交價簽下去，客觀地說，這需要用心的經紀人，但這也是情勢所驅。
分秒必爭 vs. 照自己步調
之前大多情況是房子一上到市場上，就馬上得看offer due date，情況對買方agent而言，時間馬上開始倒數 ：看房子、讀報告、看法規、跟listing agent打好關係、草擬offer等等，刻不容緩 (更狠一點出preemptive offer，希望可以直接成交情況) ，多半是一個多禮拜便選定offer、pending進行後續成交事宜，而且有硬傷的房屋也照樣賣出。
反觀這幾個月，許多不錯的房子甚至已經在市場上超過 21天，沒有明確 offer due date，演變至此買方當然可以好整以暇地調整偏好，隨時可以make an offer，然後兩邊再來談。
卑躬屈膝vs. （相對地…）平起平坐
這是身為Agent最深的體會，如果是買方Agent，從前打電話找賣方Agent，不一定找得到人的，或者口氣就非常差，當然啦這也看Agent本人的personality，還是遇過做很大生意很好，卻很客氣、有問有答的Agent，而且不少；現在的情況，去preview property後，賣方的Agent倒是都會主動follow up。
題外話，之前某一個deal就有賣方Agent打給我，說我們出價是第二名，但因為她討厭出價第一名的Agent (「很跩放狠話」、「之前dual agency搞她」、「demanding」…)，所以如果我們可以match deal就給我們XD (好啦這件事情的 take-away 應該是人生得意時還是要待人以禮，風水輪流轉這樣，我想這位Agent是點滴在心頭)
NOW WHAT?
這段期間，可能是過去一年來，最好的買房時機：買方終於獲得比較平等的機會，但也不等於可以漫天亂砍價，因為房屋deal的談判說穿是最emotional 的，賣方不爽大不了walk-away不賣你；賣方卻也無須氣餒，這還是個賣方市場，心中保持比較大的彈性，和買方探討各種可能性，認真做好report & staging，這是考驗賣方Agent是否用心的時刻。
至於為什麼會有這樣的轉變？會繼續跌嗎還是盤整？持續多少？幅度呢？原因絕對不是只套用往年房地產季節慣例可以解釋，因為時間軸線和強弱程度都對不上。
(圖為Santa Clara County, San Mateo County 以及 Alameda County 三縣今年以來，賣出房屋所需之平均天數和中位數，Photo via MLSListings)
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
