矽谷買房須知 — 閱讀房屋報告的的心態與實務應用
首先，因為房屋檢驗報告檢驗範圍的關係，Condo或者Townhome的房屋檢驗報告，其實沒有什麼洞見，就某方面來說只是買個心安，甚至說是浪費錢。這篇，要講的是Single Family Home的房屋檢驗報告。
我的客戶和朋友都知道，如果要買 Single Family Home，卻沒有取得房屋檢驗報告，我是不會讓你出價的。而之前，我也有寫過幾篇關於房屋檢驗報告的文章，闡明不閱讀報告的風險。
但是，這篇要從另一個面向，檢視「閱讀報告的風險」。
閱讀房屋報告的心態
其一，你要知道，任何報告都有它的檢驗範圍，比方說，房屋檢驗報告會說：「我們不會特別把家具搬開，以檢驗被家具遮住的部分」，或者說：「這只是肉眼（Visual）檢視的結果，我們不做任何破壞式（比方說在牆上鑽洞）的檢驗」，諸如此類。
也就是說，那些被家具遮住的部分、藏在牆壁裡的部件等等，你是無法知道的。換句話說，報告不是萬能，不要報告上說沒問題，就覺得住進了一個完美的房屋—我的經驗，依安全、實用等原則，或個人主觀偏好，任何房屋都是要修補、裝潢的，程度不同而已。
其二，報告是由房屋檢驗師（Inspector）出具的，而每個房屋檢驗師所受的訓練不同，當然會寫出不同的報告。我看過很隨便的房屋檢驗師，寫出很隨便的報告—順手就抓了好幾個沒註記在報告上的缺失；也看過極度嚴謹的報告。
其三，報告是一個大雜燴。什麼意思呢，舉例來說，報告裡註記護欄（Guard Rail）有點鬆，可能要加固，同時它也註記地基看起來有個Active的裂痕。
你覺得這兩個顧慮，程度上是同一個等級嗎？修復他們所要花的時間、心力、與金錢是一樣的嗎？應該不是吧！可惜的是，房屋檢驗報告是不太會把顧慮或缺失依照修復時間、心力、與金錢分類的。上述兩個顧慮，在報告中它們很可能是平行排列的。
總地來說，報告上有提到的顧慮，你該看看它嚴重與否，也要記得報告是人寫的，而這個人也只代表他個人意見，然後要注意房屋檢驗報告本身的範圍。
實務應用
說個故事，以前我做一個案子，我代表買方，對方是個很早就取得執照的華人Agent（看執照號碼應該是1990、2000年代就拿到執照），她代表賣方。
一對一的談判。
她說：「報告上都說沒問題啊！」
我說：「你看那個排水…（以下省略300字）、你看那個Siding的維護程度和油漆之下凹凸不平的部分…（以下省略300字）、」
我們省略談判手法這層考量，因為我多方確定，她就是這麼認為—報告上說沒問題，就是沒問題。
這告訴我們，有些Agent，是完全奉報告為圭臬的，這當然省事，也可以規避責任；另外，有多少年的執業經驗、多早拿到執照、買過多少房屋，其實不過是表面 — 你受過什麼樣的訓練，看房的時候可以指出多少關於房屋狀況的洞見，才是重點。
我的經驗，任何房屋檢驗報告，我都可以指出至少三處報告上沒有提到的顧慮。這樣你還要百分之百相信報告說沒問題，就是沒問題嗎？
如果，我打開我的後車廂給你看，你會看到手電筒、捲尺、手套、護肘、護膝、口罩 —有時候確認狀況需要這些用具；而跟我一起看房的客戶都知道，我習慣輕裝從簡，因為這樣比較好確認房屋裡裡外外的情況，那些華麗的西裝套裝，我大概只有在第一次見面或者Present Offer的時候才會穿。
有些 Agent 穿得體面漂亮，卻連土都不願意沾，怎麼幫客戶確認狀況？
正確的心態是：報告能幫你去除一部分風險，好的Realtor又可以幫你去除一部分風險，但永遠，你都不能保證住到一個完美無瑕的房屋。
想了解我在看一間房屋的時候，可以提供出什麼樣的關於房屋的意見嗎？我們可以約定好，一起去看幾間房，你一定會更了解看房時的注意事項。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478
