灣區矽谷賣房關鍵之2
一、裝修 (Remodel & Repair)
裝修要考慮三件事：投資報酬率、預算和花費時間
1. 投資報酬率
實務上就是裝修的資金要分配到那些裝修項目，才能換得買方更多的加價。
這關鍵在於兩個部分，其一是房屋整體風格營造：哪些裝修可以很快獲取買方注意力並沉浸其中？其實就是Cosmetic，常見的大項目有油漆、地板、廚房、廁所、前後院等等，小項目有燈具、室內門和大門、Molding/Baseboard（有時候相對不重要）、信箱、門牌、門鎖門把。而哪些是投資報酬率較低的裝修呢？比方說地下室和車庫內部、太陽能板、Jacuzzi 和游泳池。
上述選擇也不是非黑即白，比方說車庫內部如果有破損、破洞，由於修繕成本不高則也要考慮；如果室內牆面已經是現在買方喜歡的顏色，或是沒有脫離中性色，那麼也可以考慮不用全漆，小修小補就好，這牽涉到等等要說的第二件事：預算。
其二是不尋常項目的修繕或釋疑，比方說如果地基有很大的裂縫，房屋報告建議要找 Foundation Specialist 釋疑，像這種會讓買方卻步的項目，也要優先處理。（現在感覺不出來是因為市場太熱，但話說回來，像這樣的房屋，屋主如果有預先釋疑，買方競爭都會比未釋疑來得激烈許多）
2. 預算
手上有1萬塊、3萬塊、10萬塊裝修預算，那麼在裝修的選擇上會截然不同：1萬塊能做的不多，而你可能無法選擇處理大項目諸如油漆、地板、廚房、廁所、前後院，或是修繕報告中的問題，僅能部份處理；3萬塊可以從油漆、新地板、某種程度上的廁所和前後院整理或種植草皮中選擇幾項，但可能沒辦法做太多廚房項目；10萬塊就可以包含上述項目並增加至全廁所和部分廚房。
注意這些都只是大概，詳細要按照房屋的狀況評估。
3. 花費時間
首先，為什麼花費時間是重要的？思考機會成本和市場狀況：房屋身為資產，如果閒置的話就是浪費（我的客家人精神又來了），閒置越久就越浪費；再來有時候賣房為了趕上市場的熱度，不得不妥協。
花費時間又分申請 Permit 時間和工程時間，我想大家也都知道目前灣區申請 Permit 之耗時，所以為了趕上賣房熱度，很多人都只做不需要 Permit 的項目；再來如果不考慮申請 Permit，就是工程時間。以剛剛1萬、3萬、10萬的例子來說，工程時間7~30天都有可能，給大家參考。
二、Staging
Staging可從換位思考的角度說明，你可以回想當初在看房的時候，無論是還在網路上篩選的階段，或是到了現場看房，有做Staging的房屋，相較於沒有做Staging的房屋，是否更吸引你？以及，等到Final Walk Through的時候，多半Staging 都已經撤除了，你是不是有一種悵然若失的感覺 — 原來房屋只是這樣。
數據上沒辦法用兩棟相同的房屋，以有無Staging作為變因來比較。不過依照全國地產協會的統計，32% 的 Agents 相信有Staging的房屋，較沒有Staging的房屋成交價高出1~5%；21% 的Agents 相信有Staging的房屋，較沒有Staging的房屋成交價高出6~10%；更早年的全國資料顯示，有做 Staging 的房屋，比沒有做 Staging 的房屋，成交價高出6%。
而我和多個Agent的討論及半經驗結論，在灣區大概會提升2~4%的成交價，注意這只是經驗累積的感覺，沒有辦法證實。不過保守地說 Staging的費用大概是灣區房屋成交價的0.2%~0.5%，即便無法提升2~4%的成交價，也不會損害房價，底線幾乎是不賺不賠，那麼期望值就是穩賺不賠。
實務上，即便屋主住在房屋裡面，也還是可以做Staging，而一般來說，Stager可以一天之內就完成陳設擺飾，但如果是一個3000 sqft 的房屋可能就要2~3天了。
三、專業拍照
專業拍照的重要性來自於我們目前的看房模式：幾乎都是先在網路上篩選房屋，再決定要不要前往實地看房，也就是說，好的照片可以增加初期潛在買方的數量；反過來說，品質較差的照片也會打消買方實地訪屋的意願。
這部分可以參考Funnel的概念。
延伸閱讀：灣區矽谷賣房系列—你得有漏斗（Funnel）的概念，知道怎麼應用，成交價才會更高
專業拍照的成本相較於前述裝修和Staging而言非常低，依據選擇項目的不同大約落在$200~$500之間。
後記
最後來談談去個人化（Depersonalize）這個概念：如果賣房目的是成交價，那麼前提就是營造Multiple Offer，為了營造Multiple Offer，你的房屋得要越多人喜歡越好。在這個條件之下，房屋所呈現的風格就要儘量貼近多數買家的喜好，而非你本人的喜好。
實務上以賣方的角度而言，房屋的去個人化多半會遭遇三個問題。
首先，什麼是多數買家的喜好。憑什麼你Agent說了算？很抱歉我也沒有很好的答案，因為這並不是純然科學或精確統計，而是就近並時常觀察市場才會有的半經驗法則，並且它是會變動的，比方說3~5年前流行的灰色地板，現在很多買家看到就覺得膩；5~10年前的米色或中性色調的內外牆油漆，現在也被深灰和淺灰取代；更早期幾十年前的每一個有獨自功能空間要用牆面隔開的設計，早就被Open Space所取代，至今仍沒有回頭的跡象。
關於這方面，存在和Agent之間的信任問題，我大概是運氣好，至今遇到的賣家都願意相信我的判斷，我也只能以後遭遇到困難情況再跟大家報告了。
再來則是心理上的調適，修改或調整風格是否意味對原先品味的貶損，這部分當然 Agent 怎麼說話也很重要，不過，我舉個例子，我曾經去過一個走龐克風格的設計師家裡：黑色的牆面、黑色的大理石地板和檯面、帶刺的吊燈、黑色的地毯….嗯，我放棄說服他。
我同樣運氣很好，沒有遭遇賣家客戶爭執。
最後，假設你同意 Agent 的風格判斷，心裡也覺得舒坦，那麼最實際的，就是調整風格的預算如何分配，白話就是Remodel的錢要怎麼花在刀口上了。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478
