03142021 近日雜談
1. 理性感性、選擇與限制
前幾天晚上和一位還沒買到房的買家聊天，她和家人來美數年，歷任的 Realtor 並沒有解釋過制式合約內容，所以每次出價 Realtor 也就只是問問買家要出多少錢；Realtor們也沒有導讀過報告；估價上，指示這位讀者使用 REDFIN 和 ZILLOW 的估價來出價。
我尊重其他 Realtor 完成交易的方式。並且，這也只是單方面的說法。
講自己怎麼處理好了：和 Buyer 解釋制式合約內容，需要 30-60分鐘；首次導讀報告裡的文件，需要 60 分鐘（不包含針對每棟房屋的報告閱讀時間）；估價則是調查附近成交狀況，輔以該房屋競爭情況，作為校準。
在無意當對方 Agent 的前提下，儘快結束對話，才是符合地產經紀生意成本效益的做法。
只是一想到這樣放著這不管，她們將來可能會出事。我又想到老婆最近說的一句話：「很多事，你就當 Pro Bono。」最終我和這位讀者聊了兩個小時，中間包含解釋合約內容、釋疑報告常出現問題、以及大略的估價做法。
一個人當下的選擇，大概就是理性與感性光譜上的一個點吧。限制呢？純然地感性，那自家老婆小孩會喝西北風，純然地理性，那麼將來可能會心心念念當時應該要幫一把的。
2. 寫信
來聊聊 Buyer 寫信 Seller 這件事。沒那麼難，遵守 Fiduciary Duty的前提下，立場不同，採取的作法自然就不同，也就是說，一個 Realtor 身為 Listing Agent 時給出的建議，當然不會和身為 Buyer Agent 的時候給出的建議一樣。
我當 Listing Agent，基本上就會建議客戶不收信，以免在Fair Housing Law之下增加風險；不過，當 Buyer Agent 時又不一樣，如果賣方/ Listing Agent 不介意 — 有的人就是想看買方是何許人，那為何不寫？都說要盡全力增加拿到 Offer 的機會，這樣的狀況下，當然還是寫。
3. 照片
提醒一下，那些在 REDFIN/ZILLOW上 看到的照片，其所有權人是 Listing Agent，如果單純分享 REDFIN/ZILLOW 的連結，那麼沒問題，因為 REDFIN/ZILLOW 的照片授權自 MLS。但如果是把這些照片下載下來並在網路上散播，可能就有一點疑慮 — 當然，如果 Listing Agent 同意你這麼做，也沒問題。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
