灣區矽谷賣房關鍵之3
這篇文章用負面表列的方式。
給予Buyer Agent較低的成交佣金
灣區矽谷的市場，一般是由屋主給予Buyer Agent佣金，市場行情為成交價的2.5%。同時，並沒有法條規定屋主要給予Buyer Agent多少成數的佣金。於是有些屋主在賣房時想要省錢，僅給予Buyer Agent 2% 甚至1.5% 的佣金。
這是完全合乎規範的。並且業內的道德指引也有提到，身為Buyer Agent，並不能因為屋主給予的佣金較少，就引導買家避開這間房屋（這也相當合理，站在買家的立場，Buyer Agent所能獲得的佣金，和買家的利益無涉）。
然而，實務上我們看過太多案例，由於給予Buyer Agent 2% 甚至1.5% 的佣金，導致成交價相對低的案例 。
要小心，不要因小失大。
接受Preemptive Offer
賣房的時候我們會設定出價截止日期和時間，比方說 Offer Due 3/6 12:00PM。而一般的情況是，我們會在截止日期和時間1~2小時內收到大部分的出價（有時候甚至超過該時間）。
與之相對應，有些買方為了避開競爭，會送出Preemptive Offer。而該出價的價格或條款，很多時候都達到了賣方心中的理想價格，於是有些賣方就順勢接受了。
聽起來皆大歡喜。但是我可以告訴你，如果賣方拒絕了這個 Preemptive Offer，80% 以上的情況，等到出價截止日，你會收到更好的Offer；(當然，也有某些情況，必須得收Preemptive Offer)
關鍵就在於Listing Agent的角色，有沒有如實告知：「如果再等幾天，你或許可以拿到更好的出價。」如果告知之後，並且評估該Offer情況，屋主仍決定接受這個Preemptive Offer，那我覺得沒問題。
問題是很多Agent並沒有告知這個可能性，甚至推波助瀾要賣方接受這個出價。幾個原因：趕快完成這個案件，然後去忙下一個案件（坦白說發生這樣的情況是某些案件多的Agent），其二要承受不確定性造成的心理壓力，倒不如現在就接受。
我目前賣的所有房屋，都有Buyer Agent遞送過Preemptive Offer—有人甚至是用「突襲」未事前溝通的方式遞送Offer，不是那麼專業。依據當時的情況，我都跟屋主說，我們等到Offer Due Day應該會有更好的結果。從統計結果來看，我們最後的成交價，比Preemptive Offer的價格要高5%~20%。
這邊Listing Agent的角色至關重要，要頂住。尤其是市場上升初期階段，比方說2019、2020、2021年初，由於賣方還沒意識到市場氛圍的轉變，可能Listing Agent順水推舟一下就接受出價了。
買方看屋時沒有開燈
全屋開燈的電費，相較於房屋成交價真的沒有多少錢，但光線充足所推升的成交價，可能比你想像的要多很多—這在你身為買方看房的時候，理解應該很深刻。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478
