灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 —— 你買的是土地,以及談 SB9

矽谷買房賣房

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這一棟房屋位在Belmont Downtown和El Camino 以西,三房兩衛,房屋室內面積 1400 呎,佔地超過7000 呎,Belmont學區自不待言,關鍵是土地。

如果讓我選擇2000 呎室內面積佔地4000呎的房屋,或者是1500 呎佔地6000呎的房屋,我很可能會選後者。

SB9出來以後,有5個過去的客戶打電話給我,或許是看了聳動標題如「加州房市變天」云云,他們害怕發生「反正Single Family Home將來都會變成集合式住宅,所以Single Family Home沒沒價值」的情況。

我當時跟他們說不可能,在甚至不考慮SB9的內容的前提之下,只有要經濟學動態平衡的概念和一點邏輯就可以破解農場文。

情境一:SB9很容易執行。那麼因為有賺頭,大量SFH會被改建成Condo/Townhouse,這會導致Condo/Townhouse的價格下跌,直到把SFH改建成Condo/Townhouse再也不划算,這是一個動態平衡的過程,所以你為什麼會去擔心SFH的價值?

情境一:SB9不容易執行。那你還擔心什麼?

最後,真的有人去看SB9的文本嗎?縱使不考慮當地政府如何杯葛,SB9的執行細節本身就讓這件事很難規模化(改建前出租規範、改建後屋主住在裡面等等),既然難以規模化那改變就會是緩慢的。

(但SB9立法整件事倒是揭示加州政府的態度,也暗示SFH的價值)。

回到這間房屋,Listing Agent知道我們 Broker,知道這個公司出來的Agent的素質,對我也是關照提點,不過收件當天還是驚心動魄,三輪競價都在兩個小時內完成,前三名價差不超過2%,買家也是氣力放盡,我想最嘔的還是第二名 — 我們最後也就比第二名多出了幾千塊,成交價Mid 210萬,環顧四周同時期的案例,我想大概是Top 3的好交易。

買家本來擔心Appraisal,不過在Offer Due那天出價有個好處,你可以用真實競爭出價情況判斷房屋的價值,同時有競價狀況Appraisal 也更容易成功。這就是為什麼依據各人情況不同,有時候我不見得贊成Preemptive—你能給Appraiser的資訊就那些,有時候還真的沒辦法Appraised。當然,無限銀彈是另一回事。

我和買家一路從Willow Glen到South Santa Clara,最後到Belmont Downtown,大概是我從業以來最廣,真心佩服他的守備範圍。

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

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