從台灣中小企業在灣區置產看趨勢
近幾個月的六、七位客戶讓我思考一些事，他們的身分是台灣中小企業主，有的和灣區矽谷公司有生意往來，有的則沒有，而他們在灣區置產的理由可分為三大類。
其一是「分散風險」，
其二是「員工出差的據點」，
其三是「子女在灣區就學或就業」。
「子女在灣區就學或就業」很直觀，看不出什麼趨勢。
「員工出差的據點」就比較有趣，可以從時間及空間上探討。
從時間上來看，從疫情開始到半年前，我並沒有經手這樣的客戶，也就是說，這或許是台灣中小企業對疫情已至尾聲、要重啟商業活動的判斷；從空間上來看，灣區的高科技產業吸引力，即便不若疫情前，仍舊是產業生態系中重要區域。
以上有見樹不見林的可能性：或許只是疫情期間我沒有這樣的客戶；或許德州、西雅圖也同樣有企業主在購置員工宿舍。也就是說，上述觀察沒有統計結果支持，但可能是不錯的思考切入。
「分散風險」就更有意思。他們買的是「灣區房地產」，「灣區房地產」在資產上至少可以分為三個類別。
第一，作為資產，房地產有別於股票、債券、黃金，購買房地產是為資產類別上的風險分散。
第二，為什麼是在灣區置產，不是在德州、不是在西雅圖、也不是在南加州（稅賦規範和北加州灣區一致）？
這可能又是灣區地產因為產業鏈而存在的保值性。一樣，或許見樹不見林。
第三，國家發展程度，已開發國家的資產在匯率上相對穩定。我們家族有人在印尼做房地產，印尼土地價值四年翻了十倍，但是印尼盾對美元的匯率是每況愈下，而且我相信接下來美國的升息循環會讓印尼盾兌美元匯率更糟糕。
只是，為什麼不在日本、英國、加拿大置產？這些都是已開發國家。
原因只有一個，這些國家，都不是美國。當世界躁動不安，美國是目前唯一的避風港。這不是秘密，看看美元指數可知一二。
以上只是矽谷灣區的觀察，其他地區的朋友歡迎分享情況。
（圖為過去5年之美元指數）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
