近期房價與房地產市場趨勢 —— 經濟學家觀點（以及小弟愚見）
Elliot Eisenberg 是灣區矽谷 MLS 公司長期合作的經濟學家，他在近期訪談中回應目前的房地產市況，當中有些觀點值得思考。（若不知道 MLS 是什麼，可閱讀這篇文章：MLS是什麼？）
以下我會整理他的觀點，然後補充自己的看法。
Elliot Eisenberg 的觀點
- 從三、四月以降的各項指標都顯示房市在修正，這與「季節性」或「循環性」無關，是聯準會（Federal Reserve）刻意為之的結果；大部分的升息已然實現，如果再升息他會很驚訝。
- 房市或許會再衰弱一點，但（大部分的幅度）可能就這樣。
- Don’t time the market. 尤其是如果同時要買房和賣房，那麼房市興衰與否不會對你有太多影響。
- （主持人問目前是否已是買方市場 Buyer’s Market）每一個指標都顯示市場正在慢下來、往買方市場傾斜，但實際上房屋庫存（Inventory）還是不夠，賣方仍舊佔優勢，只是較幾個月前喪失了些許（優勢）。
- 一般來說，租金的漲跌會跟隨房價調整。
- （目前情況）絕對不是 ‘08、’09 年，（這幾個月常常看到的）買方退出合約的情況，來自於買方的恐懼，與信用及貸款無關。
- 我們正在進入衰退（Recession），股票市場「不合理地樂觀（unrealistically optimistic）」。如果市場持續如此樂觀，那麼聯準會肯定會持續升息。要期待聯準會迅速降息的希望是渺茫的（Remote），（再說一次）我們正在進入衰退。
- 目前的情況只是暫時的。由於當前的情況，建商正在停止建造房屋，於是當我們渡過這一次衰退或者升息（Rate Hike），會迎來更劇烈的房屋短缺（Housing Shortage）
Elliot Eisenberg有提到關於 ADU（Accessory Dwelling Unit），或是建議怎麼說服買家或賣家，這邊暫且不表。
補充說明及看法
影片公開日期時（Aug 18, 2022），灣區的房市其實已經開始回溫一至兩周，跡象來自南灣及半島的Single Family Home。而從影片的脈絡來看，Elliot Eisenberg手上掌握的資料，仍舊指向房價繼續下跌。
我想，沒有人能「預測房市」，尤其是預測短中期的房市（約略是數個月到一兩年）——其實，你並不知道，目前持續約一個月的熱絡，是否接下來就戛然而止，或是一路高歌到明年。
（如同早先文章所述，預測房市並不實際，Realtor 能做的比較像是看見市場的風吹草動，讓客戶知道，詳見：近期房價與房地產市場趨勢（一）追認）
經濟學家並非在前線作戰之人，當然沒辦法即時回饋戰況。但 Elliot Eisenberg 的觀點，其實可以給我們幾個大方向。
首先是「季節性」這件事，我想，認為可以視季節性（Seasonality）來買房賣房的人，在這一波肯定是要吃大虧，坦白說，2017 和 2020 年的經驗就已經告訴我們，它並非完全掌控市場。
「季節性」相較過去幾十年而言，過去幾年是失去主宰地位的。過去幾年如此，我認為將來也會是這樣。關鍵在於，資訊傳遞越來越快，以及市場是動態的。
比方說，敏銳的 Realtor 開始感受到市場上漲，把資訊從社交媒體散布出去，那麼大家也會很快得到訊息開始動作，那麼開始動作的買方賣方，自然就會攪動目前的市場情況。
這是灣區市場過去幾十年未有之情況（我認為至少在201x年之前都是）。
以及如果，房地產市場有「循環性」這件事，那麼我認為將來的循環週期，也會因為上述原因而變短。
說回這一波的上漲，雖然我們沒辦法確知方向、幅度和時間點，但有一點可以確認，那就是灣區買房根本是「剛需」，而且剛得很。
四到七月為什麼 Open House 門可羅雀，然而到了八月就熱絡起來？難道是突然有大批人移入灣區？不是吧，恐怕是是四到七月，這群買家根本就躲起來，然後因為某些風吹草動（房價跌夠、股市較穩定、公司停招勢頭稍緩、利率稍微回穩，隨便你猜，我不打算歸因），買家就回到市場上。
這樣說來，無論接下來幾個月是漲是跌，這群人都不會消失，宏觀一點來說，你根本不用賭接下來這幾個月，而是放眼接下來幾年。
（建商被利率的影響程度可能比你想像地還多，我相信 Elliot Eisenberg說的建商停建及接下的房屋短缺情況，因為這有數據，也只是供需法則的應用）
另外我想說，聯準會不是一台機器，而是有很多厲害的人在裡面。你會根據市場調整策略，難道聯準會就不會？
於是當我聽到有人說「我預測接下來聯準會一定會…」，我都微笑不語。我在大學修過幾堂經濟學，絕對沒有讓我更懂總體經濟或預測，而是讓我知道這有多難。
（好吧，如果你真的想判斷市場走向，那我給你的最後建議是，不要相信單一指標，綜合判斷「所有」經濟情勢是必要的。比方說「股市跌，灣區房價就下跌」這樣的論調就不太可信，見此文：股價下跌與房價下跌之關係）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478
