灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 —— Carlton Ave Elementary School
最近Carlton小學學區在highway 85以北區域的幾間房屋競爭激烈，從三房兩衛不滿1400 呎的房屋超過上百組人賞屋（我們到時來看看成交價），到四房三衛約1900呎但至少要30-40萬裝潢修繕的「大黑屋」超過20個 Offers，揭示此區受人青睞的程度。
許多人不知道的是，同樣的Carlton小學學區在highway 85以南的這塊區域更令人嚮往，不信可以驅車來此南北往返比較，你會懂我的意思。房價當然也反映其中，同樣房型約高出北邊10%。
在這個脈絡底下，時間回到兩個月前，南邊出一了間房。這是一棟廚房餐廳客廳空間開放、少見主臥浴室寬敞的SFH，更棒的是幾年前屋主的裝修完全是為了自住。
我跟買方客戶說，你們Labor Day不要出去玩，我們來買這一間房。
在這個有小孩的家庭都很喜愛的區域，Labor Day果然引領著家庭出遊，打聽後剩下的競爭對手顯然不多。
一擊中的。
我熟識當地的幾個大Agent，聽到我們用這個價錢買到，知道這至少低於市價5-10萬。
Listing Agent甚至直接跟我討論競爭對手的出價細節，讓我們在知曉全盤的情況下僅僅高出對手0.5%的成交價拿到這棟房屋。
Buyer Agent的專業之一就在於，你要怎麼讓Listing Agent把你當作第一順位的合作對象，即便你第一次出價不是最高。
我的意思是，如果你認為出價準備Offer Package 是一件簡單的事、如果Listing Agent要求的文件你丟三落四、如果合約裡該簽名之處沒簽名該勾選之處沒勾選，Listing Agent會怎麼看待你？
我自己也賣房也當Listing Agent，當然知道身為Listing Agent，遇到隨便的Buyer Agent，那我絕對會想像你在議價、繳交保證金、甚至Pending的階段都有可能搞砸。
於是，即便你是最高價，基於保護Seller利益的原則，我還是會還不猶豫抄起電話打給其他看起來認真出價的Buyer Agent說要不要Match Price。
這就是為什麼我遇到認為「每個Agent都一樣我就只是找個人出價」的潛在客戶的時候，我都很開心的請他去找別的Agent，因為會收這樣客戶的Agent程度和情況可見一般，然後將來到市場上我們會成為競爭對手，而誰不喜歡比較弱的競爭對手呢？
回到這棟房屋，我真的很開心能幫這對客戶買到房，這是一棟不用換房的房屋，放50年都沒問題— 就像我說的，我不會為了要多賺你幾次錢，先推薦你買Condo。
你們會住在這裡很久，有很長很長一段時間我們不會一起看房了。
別誤會，我真的很享受跟你們一起看房，那種隨心所欲想講什麼就講什麼、想嗆房屋就嗆房屋的享受，不過我們以後會很常見面，我家小孩一定會霸佔你們家前面的盪鞦韆。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478
