矽谷賣房 Sweet Oak @ Cupertino—Pending
Cupertino 的房屋上市8天賣掉，照例分享幾個細節。但先說，我不知道 Realtor的努力，在賣房案例中居功多少。
如果說有什麼非財務因素支撐房仲繼續走下去，那大概就是來自客戶的信任。
感受到來自他人的信任，自是義無反顧傾盡全力完成任務，壓力也會隨之而來：要是賣不好或買不好，怎麼對得起客戶？
看過太多時也命也運也的案例，所以很多時候也只能祈禱安慰自己盡人事聽天命。尤其是賣房時機，即便某種程度上可以預先規劃，卻不是房仲能百分百掌控。（可以參考這篇延伸閱讀：矽谷賣房 — Country Leaf Ct —Pending）
所以這一次即便賣房成果超出預期，我仍舊搞不清楚努力佔了幾分，運氣又佔了幾分。而且我很確定當下一次賣房來臨，我還是搞不清楚努力佔了幾分，運氣又佔了幾分。
賣房不科學，因為它無法對單一變因測試，也就無法證偽：即便同一個社區相同房型的房屋、使用同樣的裝修擺飾、在同一天上市，它在社區裡的位置還是不一樣、當天主持 Open House的人還是不一樣、去參觀的時間也不一樣。
於是，任何宣稱可以為房屋加分順利賣出的項目就顯得徒勞。『你怎麼知道是因為你做了A才導致B？』
弔詭的是一個追求完美的房仲還是會想要最佳化賣房這件事，並且樂此不疲，或許某種程度上賣房這件事比較接近社會科學或藝術。
（我一直有個疑問（引戰）：社會科學到底算不算科學？）
所以我也只能卒仔地說，以結果來看我們賣的好，而這次賣房我做了這些事，但因為實在無法保證複製這些做法你的房屋就會賣得好，所以你就參考參考吧。或者你也可以富有實驗精神地反其道而行
（記得跟我們說房屋賣得好不好。）
（但我肯定也會質疑你怎麼知道是因為你做了A才導致B。）
以下就是你可以參考參考的事。
（一）、突發奇想
許多房屋都是大門入口處有個衣櫃的設計，這間房也是。但是我覺得進門處太狹窄，於是就建議屋主把衣櫃門拆掉然後作層架，於是它就變成下圖這個模樣。業界我是沒看過人這樣搞，是好是壞看倌自己判斷。
（二）、細節
a. 地板：區域轉換之間沒有高低差
每次我看到地板之間的transition strip 心裡就會很阿雜（有同感的麻煩喊個聲讓我覺得不孤單，雖然很多客戶覺得沒差），所以特別麻煩師傅在重舖地板的時候一定要跟廚房和廁所的瓷磚地板高度相當，也就不需要做transition strip（請見下面的圖）。
（千萬不要小看細節帶來的影響，可以參考此文章第二點：灣區矽谷賣房3件事—提醒自己也提醒房仲）
b. 試漆，然後觀察光影變化
我找了一天跟屋主說我要去把各種不同的off-white 顏色漆到牆上試試，看看這些漆在房屋的燈色和天然採光之下，從不同角度觀看的感覺如何。
理性上最後用的不管是SW Simple White 或BM Swiss Coffee或 Chantilly Lace我覺得潛在買家也看不太出來，畢竟最後看到的就是一面白牆，沒有比較沒有傷害，但這就是偏執狂發作，所以你可能不用花時間在這個程序上（見下圖）。
c. 換門把，值得
如果要我說，換門把大概是賣房裝修中投報率最高的項目，而且不用找師傅自己就可以做，要注意的是和房屋其他五金件的色系搭配。
（三）、預想可能情況，提前詢問HOA
也不是什麼了不起的訣竅，很多時候offer due就設定在 open house之後三、四天，問題是有些規則在HOA document講得不是特別明確，而HOA的回應速度常常又很慢，所以得預想一些買家可能的提問，包括但不限於：
- 房屋沒有冷氣，那HOA是否允許裝冷氣？有沒有前例？裝的又是哪種冷氣？是窗型還是中央空調？
- 指定停車位和訪客停車位的規則，哪裡有或者能不能裝EV Charger？
- 白蟻蛀蟲報告修繕項目中HOA負責哪些？
（關於HOA文章，你也可以看這篇：想買Condo或Townhouse ？別小看HOA Fee 造成的財務成本）
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這次賣房最感謝的還是客戶，放手讓我們在房屋做些小實驗，過程中也不吝提供各種意見，提供意見絕對是好事，因為Realtor 也是一般人也可能有盲點，即便大方向對了有些小細節還是需要屋主提點。
也很感謝師傅和他的裝修團隊，合作幾年下來我認為施工團隊最重要的是人品與溝通，光是這兩點在哪個行業就都不容易。我不知道大家的感受如何，可能聽多了爛尾裝修的故事普遍對裝修師傅沒有好感，但有時候我拎著幾盒鼎泰豐炒飯去找他們、和這些師傅坐在地上吃飯聊天，就覺得人與人之間就是互相，而且他們才沒那麼多彎彎繞繞。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
